隆安律师事务所
作者：孙燕芬 杜文爽
日常工作中，笔者发现无论是小区业委会委员还是社区居民，其咨询的多数问题都源于对小区业主身份的莫衷一是。而业主身份又是行使知情、撤销、表决等诸多权利的必要前提，颇为重要。本文从立法及司法裁判两个维度，讨论下业主身份相关事宜，以期协助阅读此文的人解决实务中的频发争议。
《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第二百七十一条、《物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第六条第一款、《上海市住宅物业管理规定》（以下简称“《规定》”）第三条第二款均直接明确房屋的所有权人即是业主。其中《条例》第六条第二款还将房屋承租人和实际居住人纳入“使用人”范畴，与“业主”并列，强调业主的所有权人属性。故公有住房的承租人并不享有房屋所有权，不应属于业主。
（2016）京01民终6798号何志兰与北京市海淀区清华园西北社区业主委员会业主知情权纠纷二审一案中，法院直接否认了公有住房承租人的业主身份，法院认为：“业主知情权纠纷是指业主请求业主大会或者业主委员会公开依法应当向业主公开的资料和情况而引发的纠纷。业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。本案中,何志兰为清华大学公有住房的承租权人,而非法律规定的业主,故其无权行使业主权利,不能要求依法公开相关物业资料及情况”。
虽然在（2019）沪01民终10667号余福康与上海民盈城投物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审一案中，法院认为：“公有住房承租人与售后公房产权人均系小区业主,依法与小区物业服务企业存在物业服务合同关系。”但此处的“业主”私认为更多是基于物业服务合同，对物业实际使用人的确认，而不是对房屋所有权的确认，其并不享有物权法意义上的“业主身份”。
附相关依据： 《民法典》 第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《物业管理条例》 第六条第一款 房屋的所有权人为业主。 《上海市住宅物业管理规定》 第三条第二款 本规定所称业主，是指房屋的所有权人。 第三条第三款 本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。
实务中存在房屋属于夫妻共同共有，但房地产权证书上仅登记一方的名字，配偶方行使相关业主权利的情形。此种情况下，该行为的有效性如何认定？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第一条，依法登记取得房屋所有权人的应当被认定为业主。
上海地区对此直接明文规定以房地产权证记载的权利人为准。见上海市房管局、民政局联合发布的“关于印发《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》的通知”（以下简称“《通知》”）第三条，“业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。”即将已颁发产权证业主的身份严格限于房产证上的名字。笔者暂未看到作出额外认定的相关判决。
其他地区则有不同做法：（2019）粤01民终20525号周冠新与广州市荔湾区骏业阁业主委员会业主知情权纠纷一案中，法院认为：“广州市荔湾区骏业阁文昌南路XX号XX房系上诉人周冠新与其妻子陈健文在夫妻关系存续期间以其妻子的名义购买，应属于夫妻共同财产，上诉人对涉案房屋享有同等物权。据此，涉案房屋虽登记在案外人陈健文名下，但在无相反证据证明上诉人不是涉案房屋共有权人的情况下，原审法院认定上诉人不是业主、不具备诉讼主体资格确有不当，本院予以纠正。”即法院认为，配偶方若是案涉房屋的实际共有权人，则与登记在册一方享有同等物权，故理所当然享有业主相关权利。
笔者建议，业主大会表决过程中，尽可能让登记在册的产权人签字表决，但也不要一概否认其配偶的表决权，一则配偶或可通过法院进行确权，二则配偶本身也存在家事代理权。
附相关依据： 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修订版） 第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。 关于印发《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》的通知（沪房管物〔2011〕345号） 三、 业主身份的认定 业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。
《条例》第十六条第二款明确了业委会委员应当是小区的业主。故小区业主身份是参选业委会委员的必要条件，但并非所有业主都有资格成为业委会委员，比如业主存在拖欠物业费、房屋违建等行为的话，则无法当选。
业主成功当选业委会委员后，也可因履职不当而被依法罢免资格。如业委会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的（若参考《通知》第十三条则为“连续三次以上无故缺席业主委员会会议的”）。
此外，业委会委员因系经表决形成，背负业主所托，故其职责具有很强的人身专属性。通常而言，业主可以根据议事规则的规定委托他人代自己行使业主大会相关议题的表决权，但业委会委员不得委托他人代为履行委员职责，如不得代为出席业委会会议、代为参与业委会决议等。
附相关依据： 《上海市住宅物业管理规定》 第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格按照本条第二款处理： （一）已不再是本物业管理区域内业主的； （二）以书面形式向业主委员会提出辞职的； （三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的； （四）拒不召集业主委员会会议的； （五）一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的； （六）违反书面承诺的。 属于前款第一项、第二项情形的，其委员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止；属于前款第四项至第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其委员资格。业主委员会应当将委员资格终止或者罢免的情况在物业管理区域内公告。 关于印发《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》的通知（沪房管物〔2011〕345号） 十一、业主委员会会议 业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定召开业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，并在会议召开前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。 十三、 业主委员会成员的变更 业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员资格终止： （一）已不是本物业管理区域内业主的； （二）被司法部门认定有犯罪行为的； （三）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的； （四）以书面形式向业主委员会提出辞呈的； （五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的； （六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的； （七）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业主义务的行为且未改正的。 属于第（一）、（二）、（三）项情形的，委员资格自然终止，业主委员会将委员资格终止的情况及时在物业管理区域内公告。属于第（五）、（六）、（七）项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止。属于第（四）项情形，非全体委员辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员；业主委员会出现成员人数不足二分之一的，业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。 业主委员会成员资格终止的，应当在终止之日起10日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 业主委员会成员拒不履行正常移交义务的，业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。造成损失的，由相关责任人承担。 《物业管理条例》 第十六条第二款 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主大会召开过程中，组织者通常会参照物业公司核实登记过的业主清册来确认业主身份，与此同时，也会号召广大业主，若产权登记情况有更新，应及时向物业公司备案。但即便有业主清册，组织者基于工作量和基本信赖问题也不太可能去核实签字或表决行为是否一一对应。然而一旦有业主据此（非业主参与表决）提出撤销权诉讼，无论结果如何，对组织者而言都是一个麻烦。故笔者建议，在相关投票开始之前，做好一些基本的普法宣讲或指导是很有必要的。
孙燕芬
北京市隆安律师事务所上海分所 合伙人
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杜文爽
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原文始发于微信公众号（隆安律师事务所）：隆安法言|业主身份常见问题探讨